AVNMEDIA.ID -  Kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI Rate) menjadi 5,25 persen pada Mei 2026 memicu kekhawatiran sebagian masyarakat, terutama mereka yang berencana membeli rumah melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Namun, data terbaru dari Rumah123 menunjukkan bahwa kenaikan BI Rate tidak serta-merta membuat bunga KPR langsung melonjak.

Perbankan kini mempertimbangkan lebih banyak faktor dalam menentukan Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK), sehingga hubungan antara kebijakan moneter dan bunga kredit tidak lagi berjalan secara linier.

Fenomena ini dikenal sebagai decoupling, yakni kondisi ketika arah pergerakan BI Rate dan SBDK tidak lagi bergerak sejalan.

Fenomena Decoupling Jadi Sorotan Pasar Properti

Berdasarkan analisis historis Rumah123 terhadap lima bank dengan pertumbuhan KPR terbesar di Indonesia, yaitu BCA, BRI, Mandiri, BTN, dan BNI, ditemukan bahwa tren SBDK dalam beberapa tahun terakhir justru menunjukkan pola yang berbeda dengan BI Rate.

Pada akhir 2024 misalnya, ketika Bank Indonesia mulai menurunkan suku bunga acuan secara bertahap, rata-rata SBDK perbankan justru meningkat dari 8,52 persen menjadi 9,27 persen.

Kondisi tersebut menunjukkan bahwa keputusan bank dalam menentukan bunga kredit dipengaruhi berbagai faktor lain, mulai dari biaya dana (cost of fund), target margin keuntungan, kondisi likuiditas, hingga persaingan pasar KPR.

Dengan kata lain, kenaikan BI Rate sebesar 50 basis poin pada Mei 2026 belum tentu langsung diteruskan menjadi kenaikan bunga KPR dalam waktu dekat.

Psikologi Konsumen Lebih Cepat Bereaksi Dibanding Pasar

Meski dampak langsung terhadap bunga kredit belum terlihat, Rumah123 mencatat bahwa perubahan suku bunga tetap memengaruhi perilaku calon pembeli rumah.

Efek pertama biasanya muncul pada tahap pencarian informasi dan perencanaan pembiayaan.

Data internal Rumah123 menunjukkan bahwa ketika SBDK masih stabil di kisaran 7,3 persen, trafik ke halaman simulasi KPR berada pada level tinggi.

Namun saat bunga kredit mulai meningkat, kunjungan ke fitur simulasi KPR sempat turun hingga 30 persen pada Oktober 2024.

VP of Marketing Rumah123, Firman Pamungkas, menjelaskan bahwa konsumen saat ini cenderung lebih berhati-hati dalam mengambil keputusan pembelian properti.

"Ketika suku bunga meningkat, konsumen umumnya tidak langsung membatalkan rencana membeli rumah. Mereka justru memperpanjang proses pertimbangan, melakukan lebih banyak simulasi pembiayaan, dan menjadi lebih selektif dalam menentukan harga rumah yang sesuai dengan kemampuan cicilan," ujar Firman.

Menurutnya, perubahan suku bunga lebih tepat dibaca sebagai perubahan perilaku konsumen dibanding penurunan minat membeli rumah secara langsung.

Segmen Rumah Rp1-3 Miliar Masih Mendominasi Permintaan

Di tengah dinamika suku bunga, pasar properti nasional menunjukkan daya tahan yang cukup kuat.

Data Rumah123 pada Kuartal I 2026 menunjukkan bahwa permintaan terbesar masih berasal dari segmen rumah dengan harga Rp1 miliar hingga Rp3 miliar.

Kelompok ini menyumbang sekitar 35,5 persen dari total permintaan properti nasional.

Sementara itu, segmen rumah dengan harga Rp500 juta hingga Rp1 miliar mencatat porsi 22,7 persen, sedangkan properti di bawah Rp500 juta menyumbang 18,1 persen.

Head of Research Rumah123, Marisa Jaya, menilai segmen menengah masih menjadi penggerak utama pasar properti Indonesia.

"Permintaan terbesar saat ini masih berasal dari rumah dengan harga Rp1-3 miliar yang umumnya dibeli keluarga muda maupun masyarakat urban dengan kebutuhan hunian nyata dan kondisi finansial yang relatif lebih matang," katanya.

Dampak Kenaikan BI Rate Diperkirakan Baru Terasa pada 2027

Rumah123 memperkirakan efek kenaikan BI Rate Mei 2026 terhadap pasar KPR tidak akan terjadi secara instan.

Berdasarkan pola historis, transmisi kebijakan moneter ke sektor pembiayaan perumahan biasanya membutuhkan waktu sekitar enam bulan.

Artinya, dampak yang lebih nyata terhadap penyaluran KPR diperkirakan baru mulai terlihat pada kuartal IV 2026 hingga kuartal I 2027.

Meski demikian, permintaan properti dinilai masih memiliki fondasi yang cukup kuat, terutama dari kelompok pembeli rumah pertama dan keluarga muda yang masih membutuhkan hunian.

Untuk membantu masyarakat mengambil keputusan finansial yang lebih tepat, Rumah123 menyediakan berbagai layanan pembiayaan, mulai dari kalkulator KPR, pengajuan KPR ke berbagai bank, hingga layanan KPR Take Over yang memungkinkan konsumen mengevaluasi kembali skema cicilan yang dimiliki.

Pasar Properti Masih Menunjukkan Resiliensi

Temuan Rumah123 menunjukkan bahwa pasar properti Indonesia saat ini tidak hanya bergantung pada pergerakan suku bunga semata.

Meski BI Rate naik dan bunga kredit berpotensi meningkat dalam beberapa bulan ke depan, kebutuhan hunian yang tinggi serta dominasi segmen kelas menengah membuat permintaan properti tetap relatif stabil.

Kondisi ini menjadi sinyal bahwa sektor properti masih memiliki daya tahan yang cukup baik menghadapi fase pengetatan moneter yang sedang berlangsung. (jas)